Khảo sát mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tại một số ngân hàng thương mại cho thấy, mức lãi suất hiện nay có sự phân hóa đáng kể giữa các nhóm ngân hàng, trong đó nhóm Big4 nâng lãi suất tiệm cận 14%.
Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, tìm hiểu tại một số chi nhánh của Vietcombank ở TPHCM, lãi suất vay mua bất động sản thấp nhất từ 9,6% mỗi năm. So với cùng kỳ năm ngoái, khi lãi suất vay mua nhà tại ngân hàng này chỉ khoảng 6% cố định cho 12 tháng và 7% cho 24 tháng, mặt bằng hiện nay đã tăng lên đáng kể.
VietinBank cũng đã nâng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng lên hơn 12% mỗi năm. BIDV đưa lãi suất cho vay bất động sản lên ngưỡng tối thiểu 9,7% trong 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và lên tới 13,5% cho 18 tháng. Agribank áp dụng mức thấp hơn trong ngắn hạn, khoảng 8% cho 6 tháng, 8,5% cho 12 tháng, nhưng cũng tăng lên gần 9,8% nếu cố định trong 18 tháng.
Trong khi đó, các ngân hàng nằm ngoài nhóm Big4 có sự phân hóa rõ rệt trong lãi suất cho vay bất động sản, thường thiết kế các mức lãi suất ưu đãi khác nhau tùy theo chất lượng dự án, loại hình sản phẩm và độ rủi ro tín dụng. Dù có lãi suất ban đầu khá thấp so với nhóm ngân hàng quốc doanh, nhưng sau thời gian ưu đãi, các ngân hàng ngoài nhóm Big4 lại có biên độ thả nổi khá lớn.
Một số ngân hàng niêm yết lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà, mua đất từ 9,5 - 11,5%/năm, tùy theo thời gian ưu đãi, sau đó áp dụng biên độ cộng thêm khoảng 2.3% cho tất cả kỳ hạn.
Theo các chuyên gia, đằng sau việc ngân hàng quốc doanh nâng mạnh lãi vay bất động sản là chiến lược “kéo van hãm” dòng vốn và kiểm soát rủi ro thị trường khi Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giữ quan điểm thận trọng với tín dụng bất động sản.
Có thể thấy, việc tăng lãi suất vay với bất động sản chỉ tác động tới các khoản vay mới, còn với các khoản vay bất động sản cũ sẽ chưa chịu ảnh hưởng ngay. Nhưng nếu tình trạng tăng lãi vay với bất động sản kéo dài trong cả năm 2026 sẽ ảnh hưởng rất nghiêm trọng tới thị trường bất động sản.
Người mua khó tiếp cận vốn, áp lực chi trả lớn hơn khiến nhiều người cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Nếu phải vay ngân hàng để mua nhà và trả dần trong nhiều năm thì với mức lãi suất lên tới gần 14%/năm, chắc chắn họ sẽ hạn chế vay ngân hàng để mua nhà vì chi phí lãi vay quá cao.
Với mặt bằng lãi suất hiện nay, khoản vay 1 tỉ đồng ở mức quanh 14% tạo áp lực trả lãi tương đương khoản vay 2 tỉ đồng khi lãi suất còn 6,5% trước đây. Dù số tiền vay không đổi, nghĩa vụ tài chính thực tế đã tăng lên gần gấp đôi, tăng gánh nặng chi trả của phần lớn người vay mua nhà.
Với nhóm nhà đầu tư vay ngân hàng sắp hết thời gian ưu đãi lãi suất sẽ đối mặt rủi ro lớn nếu lãi vay tăng mạnh. Trong trường hợp dòng tiền cho thuê không đủ bù chi phí, nhà đầu tư buộc phải xoay dòng tiền hoặc bán ra sớm, gây áp lực lên thanh khoản thị trường.
Trong khi đó, qua trao đổi, đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng, nếu duy trì lãi vay cao trong thời gian dài sẽ tác động lớn tới thị trường.
Hầu hết chủ đầu tư dự án bất động sản hiện nay đều sử dụng vốn vay lớn từ ngân hàng. Nếu các ngân hàng duy trì lãi suất ở ngưỡng gần 14% trong thời gian dài sẽ "ăn hết" lợi nhuận của chủ đầu tư trong trường hợp dự án đã chốt giá, bung hàng.
Trường hợp doanh nghiệp chưa chốt giá, bán hàng ra thị trường sẽ buộc phải điều chỉnh tăng giá bán nhà để bảo đảm lợi nhuận. Nhưng nếu chủ đầu tư tiếp tục tăng giá thì vấn đề đặt ra là có người mua hay không, cầu mua nhà chắc chắn sẽ giảm.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng chịu chi phí tài chính cao hơn khi thời gian qua, để tăng thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đã cam kết hỗ trợ lãi suất cố định cho người mua nhà trong 2 năm đầu. Thậm chí có chủ đầu tư còn cam kết lãi vay 0% cho người mua.